Cauciones básicas en la compra de un piso. |
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LA COMPRA DE LA VIVIENDA: CAPITULO I: Cauciones básicas en
la compra de la vivienda.
La compra de la vivienda es la mayor compra frente a la que, normalmente, debe enfrentarse un consumidor en el transcurso de su vida por lo que intentaremos dar a continuación unas pautas o precauciones a seguir en la compra de la vivienda. En primer lugar es necesario distinguir si vamos a comprar la vivienda a un promotor de viviendas o a un particular. A) Compra de vivienda usada. La información previa en el Registro de la Propiedad. Cuando compremos una vivienda usada, normalmente
a un particular, estaremos ante una vivienda ya construida y con existencia
individualizada. Es imprescindible verificar la información que
el Registro de la Propiedad nos puede facilitar respecto a la vivienda.
Para ello lo más frecuente, rápido y barato es pedir una
Nota Simple Informativa. Esta Nota Simple además de describir la
vivienda, determinar su superficie y situación, nos va a dar la
información de las hipotecas que graven la vivienda, los posibles
embargos, anotaciones de demanda, etc...
La forma del contrato En nuestro derecho hay libertad de forma en la que realizar la compraventa, es decir las partes pueden elegir una escritura privada o una escritura pública, en cualquier caso, y dada la importancia de la compra a realizar es altamente recomendable la publica. a) La escritura privada. La escritura privada solo produce efectos entre las partes que la firman y no puede tener acceso al registro de la propiedad. Además, la propiedad de la vivienda no se transmite con la firma del contrato sino que es necesaria la entrega de las llaves al comprador. En todo caso cualquier parte puede compeler a la otra a la elevación a publico del contrato privado. b) La escritura pública. La escritura pública se otorga ante un Notario que dará fe del contenido de la misma, y a diferencia del contrato privado la escritura pública sí tiene acceso al Registro de la Propiedad. En la escritura es obligatorio identificar la referencia catastral de la finca, para ello el vendedor podrá aportar un recibo del pago del I.B.I ( la llamada "contribución"). Así mismo cuando se compre un piso en régimen de Propiedad Horizontal habrá que pedir al vendedor que aporte un certificado del Administrador sobre el estado de deudas de la finca respecto a la Comunidad de Propietarios. Si el comprador lo solicita el Notario presentará por fax y de modo inmediato , copia de la compraventa al Registro correspondiente. Esto evita que se interfieran otros documentos que puedan gravar la finca entre el tiempo del otorgamiento y el de la autorización. La forma de pago. Es recomendable que el precio de la vivienda no se entregue hasta la firma de la escritura pública. Así mismo si se han entregado cantidades adelantadas como señal, es recomendable que estas cantidades sean moderadas y que consten por escrito. Si el comprador se subroga en una hipoteca será necesario asegurarse mediante la oportuna certificación bancaria del saldo existente. La liquidación del Impuesto. Antes de poder inscribir la escritura será necesario haber satisfecho el impuesto correspondiente que grave la compraventa ( si la compra se hace a un particular será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si la compra es de una vivienda nueva, será el IVA).y acompañar carta de pago del impuesto, por lo que previamente deberemos haber presentado la escritura en la Oficina Liquidadora del impuesto que se trate. Inscripción en el Registro. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria en nuestro derecho, pero sí altamente recomendable. Más tarde veremos que ventajas tiene la inscripción de la vivienda en el Registro. Si no hemos solicitado al Notario la presentación por fax, la escritura podrá presentar directamente en el Registro de la Propiedad correspondiente, o incluso remitiendo la Escritura por correo. Por último también habrá
que cambiar la titularidad de la finca en el Catastro
En este caso también hay que distinguir si la vivienda esta construida o está por construir. La compra de una vivienda nueva ya construida. Si compramos una vivienda ya construida la promotora habrá hecho la división horizontal y de nuevo estaremos ante una vivienda individualizada, por lo que en general son aplicables las cauciones señaladas con anterioridad. Pero además el promotor debe tener a disposición del comprador, al menos la siguientes información, de la cual el consumidor podrá solicitar copia gratuita antes de firmar el contrato. 1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador. 2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. 3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. 4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios. 5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. 6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. 7. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. 9. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. 10. Estatutos y normas de funcionamiento de la
Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información
de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
11. Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda. 12. Forma en que está previsto documentar
el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar
de modo especialmente legible lo siguiente:
13. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. 14. Cuando se trate de primera transmisión
se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón
social y domicilio del constructor.
La compra de una vivienda en construcción. La operación se complica cuando compramos una vivienda que está en construcción o que se ni siquiera se ha empezado a construir. En este caso no estamos ante una vivienda que no tiene existencia, es decir estamos ante una compraventa de un objeto futuro. Normalmente la promotora y el consumidor firmarán un contrato privado en el que se señale el bien que se compra, la forma de pago, y las condiciones esenciales de lo que luego será la escritura pública. En estos casos es aplicable lo dicho anteriormente respecto la información a facilitar por los promotores de vivienda, pero además nuestra legislación impone una serie de obligaciones al promotor en beneficio del consumidor. Las más importantes son las siguientes: - En primer lugar la entidad promotora deberá cobrar todas las cantidades anticipadas a través una cuenta abierta en un banco o caja de ahorro y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. - En segundo lugar la entidad promotora debe asegurar cualquier cantidad que entregue el comprador a cuenta, más el 6% mediante aval bancario o mediante contrato de seguro con una entidad aseguradora autorizada. El consumidor debe saber que las cantidades entregadas como "dinero negro" quedarán fuera de la importantísima protección que otorga esta garantía. El comprador tiene derecho a que se le facilite copia de los citados documentos. Además, de no cumplirse el plazo de entrega de la vivienda fijado en el contrato, el comprador puede optar por exigir las cantidades entregadas a cuenta más el 6% o conceder una prorroga al promotor. Por último es importante hacer una referencia
a la Ley de Ordenación de la Edificación, que ha impuesto
la obligación a todos los promotores que obtengan la licencia de
obra después del 6 de mayo de 2.000 a que contraten un seguro de
daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante
diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados
en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Aunque la Ley no
prevé que exista una copia del seguro a disposición del consumidor,
entendemos que el consumidor tiene derecho a verificar que se ha cumplido
este requisito, ya que de no cumplirse el citado requisito el Registro
de la Propiedad no autorizará ni inscribirá escrituras públicas
de obra nueva, con lo que no se podrían vender los pisos.
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