Novedades PRESTAMOS HIPOTECARIOS conforme a la Ley 5/2019

Novedades PRESTAMOS HIPOTECARIOS conforme a la Ley 5/2019:

DISTRIBUCIÓN GASTOS DE LA HIPOTECA: El banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría.

El cliente asumirá la tasación y las copias de la escritura que solicite.

Respecto el gasto más elevado, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) la norma se remite a lo dispuesto en la normativa tributaria, a este respecto hay que recordar que a finales del 2018 el RDL 17/2018, estableció que la AJD lo pagaría el banco en préstamos hipotecarios.

VENCIMIENTO ANTICIPADO: Los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes para que se regularice el impago.

CLAUSULA SUELO: Quedan definitivamente prohibidas las limitaciones a la baja del tipo de interés.

INTERESES DE DEMORA: Establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos, no pudiendo fijar la entidad financiera ni un interés superior ni uno menor.

SE LIMITAN LAS COMISIONES por amortización total o parcial

SE REFUERZA LA INFORMACION PRECONTRACTUAL: se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación, debiéndose entregar la Ficha de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo y también una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

MÁS RELEVANCIA A LA FIGURA DEL NOTARIO: El notario debe comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación.

El cliente debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

LO QUE LA LEY NO CONTIENE:
– No se establece como obligatoria la posibilidad de dación en pago, aunque se podría pactar.
– Se prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión de los préstamos pero no prohíbe su comercialización por el banco. Es decir en teoría el banco nos podrá seguir ofreciendo seguros u demás productos, pero no podrá vincularlos a la concesión del préstamos

CONCLUSIÓN: En general la Ley clarifica una situación que se había vuelto un poco caótica, y recoge la jurisprudencia del TJUE y Tribunal Supremo. Esperemos sirva para dar seguridad jurídica y estabilidad al mercado hipotecario, favoreciendo tanto la concesión de préstamos como la seguridad del consumidor.

Publicado por Francisco Martínez Beltrán.